Publicado en: Derecho Civil y Propiedad | Autor: Abg. Orlando Navarro Canelas, ABOGADO – MBA
El anticrético es una de las figuras contractuales más utilizadas en Bolivia para acceder a una vivienda. Es un acuerdo que beneficia a ambas partes: el propietario recibe una suma importante de dinero para capital de trabajo o inversión, y el acreedor obtiene el derecho a vivir en el inmueble sin pagar un alquiler mensual, ya que los intereses de su dinero se compensan con el uso de la propiedad.
Sin embargo, esta práctica tan común es también una de las que presenta mayores riesgos de estafa y problemas legales si no se realiza con la máxima rigurosidad. En LEX HONORIS, sabemos que proteger su capital es su prioridad. Por eso, hemos creado esta guía definitiva con todos los requisitos y pasos para constituir un anticrético con total seguridad jurídica.
¿Qué es un Contrato de Anticrético según la Ley?
El anticrético no es un alquiler. Es un contrato de préstamo en el cual el deudor (el propietario) entrega un bien inmueble como garantía, permitiendo que el acreedor (quien da el dinero) perciba los frutos de ese inmueble —en este caso, el derecho a habitarlo— como pago de los intereses.
El Artículo 1429 del Código Civil Boliviano es claro: los frutos se imputan primero a los intereses y luego al capital.
El Requisito de Oro: ¿Por Qué un Documento Privado NO es Suficiente?
Este es el punto más crítico y donde ocurren la mayoría de los fraudes. Un simple documento privado, aunque tenga las firmas reconocidas ante notario, NO constituye una garantía real sobre el inmueble. Es legalmente un simple préstamo de dinero.
Para que su dinero esté verdaderamente protegido, el contrato de anticrético debe cumplir dos formalidades ineludibles, según el Artículo 1430 del Código Civil:
- Constituirse por Documento Público: La minuta redactada por su abogado debe ser elevada a Escritura Pública ante un Notario de Fe Pública.
- Inscribirse en Derechos Reales: La Escritura Pública debe ser inscrita en el Folio Real del inmueble. Este registro crea un gravamen anticrético, que es la única garantía real que le da el derecho de preferencia y persecución sobre la propiedad.
Sin estos dos pasos, su inversión está en grave riesgo.
Requisitos para una Transferencia Segura
Tanto el propietario como el acreedor anticresista deben presentar y verificar una serie de documentos para asegurar la legalidad del contrato.
Checklist para el Propietario (Deudor):
- Folio Real Actualizado: Para demostrar su titularidad y que el inmueble no tiene gravámenes previos que afecten al acreedor.
- Testimonio de Propiedad.
- Pago de Impuestos Anuales al Día.
- Plano de Ubicación y Certificado Catastral.
- Cédulas de Identidad Vigentes del propietario y su cónyuge (si el bien es ganancial).
Checklist para el Acreedor Anticresista:
- Cédula de Identidad Vigente.
- Verificación Legal: Antes de entregar un solo boliviano, es indispensable que su abogado realice un estudio de la documentación en Derechos Reales para confirmar la titularidad y la inexistencia de riesgos ocultos.
El Proceso Legal Paso a Paso
Un contrato de anticrético seguro y legal sigue estas etapas:
- Asesoría Legal y Redacción de la Minuta: Un abogado experto redacta una minuta de contrato de anticrético que incluya cláusulas de protección, el plazo (que no puede exceder los 5 años según ley), el monto y las condiciones de devolución.
- Protocolización Notarial: Ambas partes firman la Escritura Pública ante un Notario de Fe Pública.
- Inscripción en Derechos Reales: El paso más importante. Se presenta el Testimonio de la Escritura Pública en DDRR para inscribir el gravamen anticrético en el Folio Real. Solo a partir de este momento su dinero está 100% garantizado por el inmueble.
Costos del Trámite de Anticrético en La Paz
- Honorarios del Abogado: Es la inversión más importante para asegurar su capital. La redacción de un contrato de esta naturaleza tiene como referencia el arancel oficial.
- Aranceles Notariales: La Escritura Pública para un contrato de anticrético tiene un costo oficial de Bs. 180 .
- Tasas de Registro: Costos administrativos en Derechos Reales para la inscripción del gravamen.
Su Dinero es Demasiado Importante para Dejarlo al Azar
No caiga en la trampa de los «anticréticos» con documentos privados. Son la causa número uno de estafas inmobiliarias. La única forma de proteger su inversión es a través de un contrato debidamente formalizado e inscrito.
LEX HONORIS: El honor de una defensa eficaz.
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